康养旅游的盈利模式需结合其特性与市场需求，通过多元化的盈利路径实现可持续发展。以下是综合分析及主要模式：

一、核心盈利模式

服务收入

提供医疗康养服务（如诊疗、康复、健康监测等）和旅游体验项目（如文化活动、自然疗养），通过收取服务费用实现盈利。例如，海南博鳌乐城通过医疗特区模式吸引游客就医休闲，河南利用医药文化资源打造千亿级康养旅游集群。

地产价值提升

通过规划适老化住宅、康养社区等，形成文化社交集聚效应，提升地产价值。例如，北京东方太阳城作为高端退休社区，通过配套完善实现高房价。

二、多元化盈利路径

土地溢价收益

在城市远郊低价拿地，利用康养概念（如养老、养生）实现土地价值增值。

设施使用收益

配置会所、康养中心等设施，通过会员制收费或商业活动获得收益。

定制化服务

针对康养人群需求，提供个性化健康管理、旅游套餐等，提升服务附加值。

租售结合模式

部分出售产权（如适老化住宅），部分长期租赁（如养老公寓），平衡资金回笼与持续运营。

三、注意事项与建议

服务品质为核心：

康养产业依赖专业医疗、护理等服务质量，需持续投入提升。

政策与资源整合：结合当地医疗、文化资源，探索“医疗+旅游”“养生+旅游”融合发展路径。

风险控制：长期租赁项目需注意资金回笼周期和运营管理能力。

通过以上模式组合，康养旅游项目可实现从单一地产销售到多元化盈利的转型，但需根据具体定位选择适合路径。